Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукцией.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют:
Сельскохозяйственные угодья – это наиболее плодородные территории, которые обеспечивают страну урожаями, пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (сады, виноградники и др.) они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране государством.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья – это сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений, научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования.
Сельскохозяйственные земли, занятые постройками – это земли, на которых возведены нежилые постройки, предназначенные для хранения и первичной обработки выращенных продуктов. Для этих целей выделяются наименее плодородные участки. Фонд перераспределения земель – это фонд, который создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка либо при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами. В него также включаются земельные участки, когда нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял земельный участок в наследство, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства на земельный участок.
Земельная доля (пай) – это земельный участок, который может исчисляться в виде дроби, гектарах или баллах – любое определение будет считаться юридически значимым. Размеры долей необходимо определять одинаковым способом с соблюдением следующих условий:
– за основу принимается площадь участка, указанная в выписке ЕГРН;
– размеры земельных долей не должны уменьшаться при изменении способа их определения (то есть площадь не должна изменяться, если перевести дроби в гектары или баллы);
– земельные доли, выраженные в баллах или гектарах, определяются с учетом региональных коэффициентов для сельскохозяйственных угодий;
– если некоторые земельные доли отражены в виде простой дроби, то и все остальные доли должны выражаться в ней;
– невостребованной земельной долей признается земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал ее в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. Также невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, собственник которой умер, и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства, при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, составляет орган местного самоуправления. Список опубликовывается в средствах массовой информации за 3 месяца до
проведения общего собрания собственников земельных долей.
Оборот земельных долей – это сделки, совершаемые с земельными долями, к которым применяются общие правила ГК РФ. Если количество сособственников земельного участка пять и более, то общие правила применяются с учетом особенностей, закрепленных в законе об обороте сельскохозяйственных земель.
Без выделения земельного участка собственник может осуществлять следующие сделки:
– отказаться от права на долю (необходимо написать ходатайство в орган регистрации прав);
– завещать долю;
– внести земельную долю в уставной капитал сельскохозяйственной организации, которая осуществляет использование данного земельного участка;
– передать долю в доверительное управление;
– осуществить продажу или дарение доли. Эта норма распространяется только на других участников долевой собственности либо на организацию (или гражданина, являющегося ее членом), которая осуществляет сельскохозяйственную деятельность на данном земельном участке.
Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе:
– передать земельную долю по наследству;
– использовать земельную долю для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;
– продать земельную долю;
– подарить земельную долю;
– обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;
– передать земельную долю в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям для ведения личного подсобного хозяйства;
– передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;
– внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственнной организации.
Другими способами гражданин может распорядиться земельной долей исключительно после выделения участка в натуре.
Документы, подтверждающие право на земельную долю
Перечень документов:
– свидетельство о праве на земельную долю. Оно выдавалось до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимость от 21.07.97. Формы свидетельства утверждались постановлениями правительства РФ № 177 и № 1767;
– выписка из решений местной администрации о приватизации сельхозугодий;
– выписка из ЕГРН.
Невостребованные земельные доли – это доли, собственники которых в течение трех и более лет не отдали их в аренду или не пожелали распорядиться иным образом, не фигурируют в решениях органов самоуправления о приватизации либо умерли, не оставив наследников.
Орган местного самоуправления формирует список долей, подпадающих в категорию невостребованных, и публикует его в СМИ, сети Интернет и на информационных щитах. Данный список передается собранию участников долевой собственности, и с момента его утверждения земельные доли, перечисленные в нем, считаются невостребованными. Далее местная администрация может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Если суд признает это право, то в дальнейшем эту землю можно будет выкупить. Информацию о таких землях и возможности ее приобретения можно узнать на сайте местной администрации.
Процедура выдела земельной доли
Этап 1. Подготовка проекта межевания земельных участков. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор на подготовку проекта межевания земельных участков – документа, определяющего размеры и местоположение границ выделяемых в счет земельных долей участков.
Проект межевания, подлежащий утверждению на общем собрании участников долевой собственности, может быть заказан любым лицом (п. 2 ст. 13.1 закона об обороте земель сельхозназначения). Заказчиком проекта межевания, утверждаемого собственником земельной доли, является непосредственно такой собственник (п. 4 ст. 13 закона об обороте земель сельхозназначения). Требования к проекту межевания земельных участков утверждены приказом Минэкономразвития России от 3 августа 2011 г. № 388.
Этап 2. Утверждение и согласование проекта межевания земельных участков. Порядок утверждения и согласования проекта межевания земельного участка регламентируется ст. 13.1 закона об обороте земель сельхозназначения. Действия на данном этапе зависят от выбранного способа образования земельных участков в счет выдела земельных долей.
На основании решения общего собрания участников долевой собственности:
– кадастровый инженер извещает заказчика кадастровых работ, участников долевой собственности на исходный земельный участок и муниципалитет по месту расположения исходного земельного участка о месте и порядке ознакомления с проектом межевания. Такое извещение может либо направляться непосредственно всем заинтересованным сторонам, либо публиковаться в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ;
– проект межевания согласовывается путем ознакомления с ним широкого круга лиц и рассмотрения представленных заинтересованными лицами предложений о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания не может быть менее чем 30 дней до дня его утверждения. При указанном способе образования земельных участков законом не предусмотрена возможность подачи возражений на проект межевания;
– муниципалитет извещает участников долевой собственности о проведении общего собрания по вопросу утверждения проекта межевания земельных участков, не позднее, чем за 40 дней до дня его проведения.
При наличии достаточного количества присутствующих участников долевой собственности (п. 5, 5.1 ст. 14.1 закона об обороте земель сельхозназначения) проводится общее собрание, на котором могут быть приняты решения:
– об утверждении проекта межевания, а также об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в образуемых участках;
– о предложениях по доработке проекта межевания.
На основании решения собственника земельных долей:
– проект межевания утверждается решением собственника земельной доли (долей) и подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ, выделяемых в счет земельной доли (долей) земельных участков;
– извещение о необходимости согласования проекта межевания направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Извещаться участники долевой собственности могут как кадастровым инженером, подготовившим проект межевания, так и собственником выделяемых земельных долей;
– в течение 30 дней со дня извещения участники долевой собственности могут направить свои возражения относительно размера и местоположения границ выделяемых земельных участков;
– при непоступлении в течение установленного срока (в адрес кадастрового инженера и Росреестра) обоснованных возражений от участников долевой собственности относительно размера и местоположения границ выделяемых в счет земельных долей участков, проект межевания считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии таких возражений и включить его в состав приложения проекта межевания.
Важно знать! Оформленные в порядке, установленном законом об обороте земель сельхозназначения, возражения являются препятствием для дальнейшего выдела такого земельного участка и проведения кадастровых работ по его образованию. При этом вышеуказанные работы могут быть возобновлены только при условии снятия возражений по волеизъявлению лица, направившего такие возражения, или в судебном порядке. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.
Этап 3. Проведение кадастровых работ по образованию выделяемых в счет земельных долей земельных участков. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор на подготовку межевого плана.
Межевание должно проводиться на основании утвержденного и согласованного проекта межевания земельных участков. При этом закон допускает наличие погрешности между площадью выделяемого земельного участка, указанной в проекте межевания, и фактической площадью такого участка, полученной при установлении его границ на местности. Такая погрешность может составлять не более чем 10% (п. 16 ст. 13.1 закона об обороте земель сельхозназначения).
Этап 4. Обращение в Росреестр с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. Заявление может быть подано через МФЦ, посредством почтового отправления, а также в электронной форме посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» или официального сайта Росреестра.
Такое заявление может быть представлено как собственником выделяемой земельной доли (долей), так и лицом, уполномоченным на такие действия общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Полномочия этого лица должны быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления (ч. 10 ст. 47 закона о государственной регистрации недвижимости).
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
– документы, подтверждающие право на выделяемые земельные доли;
– проект межевания, утвержденный решением общего собрания участников долевой собственности, и заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копию протокола общего собрания об утверждении такого проекта межевания (в случае образования земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности);
– проект межевания, утвержденный решением собственника земельных долей, и заключение кадастрового инженера об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемых в счет земельных долей участков;
– межевой план;
– соглашение об образовании общей собственности на выделяемые земельные участки (в случае, если представляется заявление о государственной регистрации общей собственности);
– согласие арендатора или залогодержателя права аренды на образование выделенных земельных участков (в случае, если исходный земельный участок, из которого осуществляется выдел, был передан в аренду по надлежаще оформленному договору аренды). Представление такого согласия не требуется в случаях, предусмотренных законом об обороте земель сельхозназначения (п. 5 ст. 14).
Государственная пошлина за регистрацию права собственности составит 350 рублей за каждый выделенный в счет земельных долей участок.
По результатам рассмотрения Росреестром представленного заявления и документов, при отсутствии установленных законом о государственной регистрации недвижимости оснований для приостановления и отказа в регистрации, в ЕГРН будут внесены сведения об образованных земельных участках и зарегистрировано ваше право собственности, что подтвердится выданной вам выпиской из ЕГРН.
Обратите внимание! При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого он осуществляется, возникает право собственности на образуемый земельный участок, но утрачивается право долевой собственности на исходный земельный участок сельскохозяйственного назначения. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный исходный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей.
Субъекты использования сельскохозяйственных земель
Ст. 78 ЗК РФ устанавливает круг субъектов, которым предоставляется право использовать земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).
К ним относятся:
– граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
– общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
– некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
– казачьи общества;
– опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебнопроизводственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;
– общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Ст. 2 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» относит к участникам отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения:
– граждан;
– юридических лиц;
– Российскую Федерацию;
– субъектов Российской Федерации;
– муниципальные образования;
– иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
Фактическая реализация правового режима земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в сфере правомочий субъектов правоотношений по непосредственному использованию угодий.
Характерные черты субъектов правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения в широком смысле:
– являются субъектами чисто земельных правоотношений в силу наделения их титулом на право использования земель;
– должны обладать определенной земельной правоспособностью;
– право на получение титула землевладения и землепользования имеют только те лица, которым это разрешено законом, и лишь для тех целей, которые в нем определены.
Данные субъекты являются субъектами чисто земельных правоотношений в силу наделения их титулом на право использования земель. Это собственники земель, а также землевладельцы, землепользователи (как постоянные, так и временные), арендаторы. Их правовой статус удостоверяется специальными документами: свидетельством на право собственности; пожизненного наследуемого владения; бессрочного или постоянного пользования, а также договорами на право временного пользования и аренды.
Данные лица подлежат обязательной регистрации государством в силу обретения ими особых правомочий в отношении земельных участков, регистрация осуществляется в органах местного самоуправления и их администрации.
Получение титула на право использования земель сельскохозяйственного назначения возлагает на субъекты данных правоотношений особую ответственность. Например, если наемный работник при выполнении земледельческих работ несет ответственность только за результаты своего труда на земельном участке, то землевладелец отвечает перед государством за фактическое состояние этого участка и может лишиться его при определенных условиях либо получить наказание за бесхозяйственное использование земли.
Они должны обладать определенной земельной правоспособностью. Например, земельный участок не может быть предоставлен для ведения фермерского хозяйства, если гражданин не обладает опытом работы в сельском хозяйстве. Работать же на земле вправе и лица, не обладающие земельной правоспособностью. Так, если главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть лишь лицо, достигшее 18-летнего возраста, то работать на крестьянском поле могут и несовершеннолетние.
Право на получение титула землевладения и землепользования имеют не всякие лица, а только те, которым это разрешено законом, и лишь для тех целей, которые в нем определены.
Субъекты правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения в узком смысле. Субъекты правоотношений по использованию земель в узком смысле – это любые лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков на законных основаниях без обладания титулом на право собственности, владения, пользования, аренды.
Их можно подразделить на две группы:
– лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков (наемные работники по трудовому договору; лица, работающие у арендаторов, землевладельцев, землепользователей, собственников земли по гражданско-правовым договорам подряда, капитального строительства и т. п.);
– лица, осуществляющие руководство непосредственными производителями работ на землях сельскохозяйственного назначения (например, агроном сельскохозяйственного предприятия).
Правомочия в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения у субъектов правоотношений обоих видов имеют определенную общность, однако различный объем. У собственника земельного участка они присутствуют в полном объеме; у землевладельца, землепользователя и арендатора – в усеченном виде, а у субъектов правоотношений по использованию земель (работников предприятий, лиц, работающих по договорам) – лишь в определенной части.
Заключение
Все земли РФ подлежат обязательному разделению в соответствии с их целевым назначением, в ходе которого им присваиваются определенные статусы. Помимо основной категории участку присваивается определенный вид разрешенного использования, который собственник, осуществляя свою деятельность, обязан соблюдать.
Участки земли сельскохозяйственного назначения составляют особую категорию земель, имеющих важное значение для страны. Именно поэтому регулированию деятельности на территории таких земель
уделяется особенное внимание.
Земли сельхозназначения находятся на особом счету у государства, поэтому все свои действия следует согласовывать с уполномоченными органами. Земельные участки, находящиеся за пределами городских/сельских поселений и использующиеся населением для земледелия и скотоводства, принято относить к категории сельскохозяйственных земель.
Земли сельхозназначения – специальная категория, использование которых контролирует государство. Территории считаются стратегическим ресурсом и естественным достоянием, поэтому находятся под тщательной охраной. Участки можно эксплуатировать только в аграрных целях, при нарушении виновника преследуют по закону.
Ведение на земле сельскохозяйственного назначения деятельности, не связанной с сельским хозяйством, или же деятельности, не разрешенной для данной категории землепользования, наказывается, согласно ст. 8.8 федерального закона № 195 (КоАП), штрафом в размере, зависящем от статуса лиц, нарушивших правила пользования землей, и от конкретных обстоятельств.