На прошлой неделе в Госдуме шли жаркие дебаты: депутаты обсуждали, как лучше доработать законопроект об использовании земель сельхозназначения в качестве залога для получения ипотечного кредита.
Отметим, что накануне правительственный законопроект, внесенный на рассмотрение во время первого в этом году парламентского заседания, депутатами Госдумы РФ был отклонен. Необходимый, по сути, документ было решено доработать в ближайшее время.
По действующим сегодня нормам земли сельхозназначения могут быть залогом при оформлении займа на покупку недвижимости. При этом банки не имеют права отнимать заложенные сельхозземли до конца периода сельскохозяйственных работ. В связи с этим правительство предлагает разрешить банкам взыскивать такие земли в течение 270 дней, даже если сельскохозяйственный период не окончен, во внесудебном порядке, сохранив при этом все права на выращенную продукцию и ее реализацию за гражданином, отдавшим свою землю под залог.
Надо сказать, что для аграриев данная форма залога достаточно востребована: заемные средства используются для закупки запчастей, сельхозтехники, приобретения животных и кормов для них, приобретение стройматериалов для теплиц и парников, приобретения ранее арендованных помещений для ведения хозяйства. Законопроект, считают депутаты, не должен работать в ущерб крестьянину, который взял деньги в кредит под залог своей единственной земли, а потом вдруг запросто ее потерял, если банк получит на основании этого закона право изымать земли во внесудебном порядке.
Свое мнение по стоимости сельхозземель высказал депутат Госдумы РФ, зампредседателя комитета по аграрным вопросам Айрат Хайруллин: «Кадастровая оценка земли - это очень взвешенная оценка, учитывающая комплексно все факторы, влияющие на ее стоимость. Поэтому кадастровая стоимость должна рассматриваться как база оценки. Во всем мире рыночная стоимость всегда выше, чем кадастровая, так как вложения в неё капитализируются. Поэтому и у нас кадастровая стоимость на землю должна быть взята за базу, от которой рыночная цена в действительности должна в будущем расти. Цена на землю всегда зависит только от доходности с этой земли. По нашей стране рыночная цена сегодня - от 5 до 200 тысяч рублей за гектар пашни, и зависит, повторяю, только от ее доходности. Денежная выручка, например, по озимой пшенице с этого гектара на разных территориях нашей страны в текущем году составляет от 15 до 40 тысяч рублей за год при затратах в среднем 22-24 тысячи рублей за гектар».
То есть в одних регионах прибыль с каждого га доходит до 18000 руб/га, а в других, отдаленных от рынков сбыта, убыток доходит до 10000 руб/га. Конечно, это не нормально и в этой части наше государство сильно недорабатывает».
Он убежден, что при таком раскладе две трети территории нашей страны в этом году сработают в убыток. Айрат Хайруллин привел в пример ситуацию 2009 года, когда у сельхозпроизводителей сформировалась огромная кредиторская задолженность в два триллиона рублей.
Отметим, что главная особенность земель сельхозназначения заключается в том, что на них нельзя строить жилые помещения, однако если личное подсобное или фермерское хозяйство решило там возвести подсобные помещения, то кредитная организация проявляет лояльность в рассмотрении заявки на кредит. Однако на сегодня несовершенство законодательства накладывает свой отпечаток на сам объект залога - землю, относя ее к низко ликвидному имуществу. Для аграриев такая сделка становится экономически непривлекательной.
«Дело в том, что сельхозземля в нашей стране сегодня в разы, а иногда и в десятки раз, намного дешевле стоит, чем в любой части мира - в Европе, в Америке, где угодно. Земля в России сегодня стоит дешевле, даже чем в Африке, - подчеркнул Айрат Хайруллин. – Самая дорогая земля у нас в Краснодаре, только потому что там формируется большая доходность из-за близости к морским портам и благоприятному климату. Но поверьте, в течение 5-6 лет земля в нашей стране подорожает в разы, и мы не должны допускать того, что произойдет такой передел, когда действительно сельхозпроизводитель останется без земли».
Земля - это главный актив любого сельхозпроизводителя, говорит Айрат Хайруллин: «А мы сегодня как будто бы искусственно создаем такие ситуации для облегчения передела и рейдерских захватов. Это недопустимо. Ну неправда то, что банки не интересует земля в качестве залога. Многие банки с удовольствием берут землю в залог, так как земля - это залоговый инструмент во всем мире, мы обязательно должны ее ввести в оборот, но проблемы здесь, в нашей стране, сегодня только в позиции нашего ЦБ. Только Центробанк сегодня не позволяет банкам ее брать на выгодных условиях…».
«И то, что мы сегодня, например, в качестве внесудебного порядка этим законом дадим возможность изымать землю, это не изменит позиции ЦБ. В качестве качественного залога земля станет только в том случае, если ЦБ РФ изменит к ней свои подходы. Но и сегодня есть такие рисковые ребята, которые, не задумываясь, во внесудебном порядке соглашаются и подписывают в качестве залога свое имущество на условиях внесудебного отчуждения. 90 процентов этих рисковых хозяйств уходят с рынка. Ничем хорошим это не кончается», - завершил выступление Айрат Хайруллин.
Он внес предложение продолжить обсуждение законопроекта, направленного на развитие института земель сельхозназначения и создание условия для привлечения дополнительных заемных средств в АПК, с обязательным приглашением представителей Центробанка.